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01 業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則
定位優(yōu)先
單個(gè)綜合體或購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求，滿(mǎn)足商家的經(jīng)營(yíng)需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求。綜合體或購(gòu)物中心的定位包括三個(gè)層面：
整體的功能性定位：即綜合體（購(gòu)物中心）要實(shí)現(xiàn)哪些基本的功能。位于不同城市不同區(qū)域?qū)傩缘某鞘芯C合體，由于區(qū)位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會(huì)有較大的區(qū)別，如上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)屬于城市中心（副中心）型城市綜合體，而寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則屬于典型的郊區(qū)型城市綜合體。
目標(biāo)客群的選擇：位于不同類(lèi)型的城市以及城市不同區(qū)位的城市綜合體，其目標(biāo)消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力以及消費(fèi)傾向會(huì)有所差別，這必然會(huì)影響到綜合體（尤其是購(gòu)物中心）內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)種類(lèi)的選擇及各業(yè)態(tài)的配比。
規(guī)模選擇：城市綜合體（購(gòu)物中心）的面積、大小及橫豎向空間結(jié)構(gòu)。
功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ)
綜合體（購(gòu)物中心）的立地條件與周?chē)纳虡I(yè)環(huán)境與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不同，其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對(duì)于位于城市中心區(qū)的綜合體，購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對(duì)比較均衡，而位于市郊的綜合體，住宅、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)比重較大。
位于城市中心區(qū)的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能業(yè)態(tài)相對(duì)突出；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類(lèi)業(yè)態(tài)會(huì)比較多；郊區(qū)型的購(gòu)物中心，主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富。
業(yè)態(tài)相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線(xiàn)流暢
提升總體銷(xiāo)售收益的重要途徑
各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。
業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性通常情況下從兩個(gè)角度進(jìn)行思考，功能互補(bǔ)性：各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體；目標(biāo)客群的一致性：特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。
商家承租能力評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提
各業(yè)態(tài)的行業(yè)盈利能力是我們的重要參考，不同的業(yè)態(tài)，其行業(yè)的平均盈利能力有很大的區(qū)別。通常情況下，低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng)；而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對(duì)較高，承受租金的能力也較強(qiáng)，但客流量有限。大眾型購(gòu)物中心需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡，一般通過(guò)低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流，用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。
空間資源的約束
購(gòu)物中心在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。
02 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合10點(diǎn)建議
建立項(xiàng)目區(qū)位的歸類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)
建立項(xiàng)目區(qū)位的歸類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照項(xiàng)目不同分類(lèi)開(kāi)展定位及業(yè)態(tài)組合研究。為了配合萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的快速擴(kuò)張，我們需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行歸類(lèi)處理，按類(lèi)進(jìn)行定位和業(yè)態(tài)組合的相關(guān)研究。
不同區(qū)域及類(lèi)型的商業(yè)項(xiàng)目要突出其相應(yīng)的主題定位及核心功能
不同類(lèi)型的綜合體及購(gòu)物中心，核心功能是不同的：位于城市中心區(qū)的綜合體及購(gòu)物中心，商務(wù)服務(wù)和中高端零售是其基礎(chǔ)的功能；而位于市郊的購(gòu)物中心，主題性消費(fèi)更強(qiáng)，娛樂(lè)體驗(yàn)類(lèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)相對(duì)更加豐富；社區(qū)型購(gòu)物中心，目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)是核心。
我們需要在未來(lái)的規(guī)劃中，更進(jìn)一步強(qiáng)化不同類(lèi)型購(gòu)物中心的核心功能及主題性，以形成各自鮮明的特點(diǎn)。
根據(jù)不同類(lèi)型項(xiàng)目配置業(yè)態(tài)
根據(jù)不同類(lèi)型項(xiàng)目的主題及核心功能，有選擇性的配置主力業(yè)態(tài)、主力店品牌及主力店占比。
不同類(lèi)型的城市綜合體，核心功能必然會(huì)有所區(qū)別。根據(jù)成功購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，城市中心型購(gòu)物中心要著力強(qiáng)化流行時(shí)尚、繽紛多彩的特征，多采取以次主力店和小商鋪為主的組合模式，弱化主力店的功能及作用；而對(duì)于郊區(qū)型綜合體，主力店作用的強(qiáng)化是購(gòu)物中心安全穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的根本保證。
提升業(yè)態(tài)組合的相關(guān)性
提升業(yè)態(tài)組合的相關(guān)性，充分發(fā)揮購(gòu)物中心的多業(yè)態(tài)整合優(yōu)勢(shì)。購(gòu)物中心是一個(gè)整體，而不應(yīng)該是簡(jiǎn)單的多元組合體，如果購(gòu)物中心沒(méi)有成為一個(gè)整體，而是各個(gè)主力店或次主力店相對(duì)獨(dú)立，就很難形成相互之間客流的共享。只有將主力店、次主力店和小商鋪有機(jī)組合在一個(gè)整體里，才能真正發(fā)揮出購(gòu)物中心一加一大于二的集聚效應(yīng)和綜合性效應(yīng)。
建立以目標(biāo)消費(fèi)群體為中心的多業(yè)態(tài)組合方式
改變目前純粹以功能為核心的組合模式，嘗試建立以目標(biāo)消費(fèi)群體為中心的多業(yè)態(tài)組合方式。
萬(wàn)達(dá)以前開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心概念非常清晰：兩頭是主力零售樓和娛樂(lè)樓，中間連以步行街，即行業(yè)內(nèi)所稱(chēng)的縱向分布。這樣的組合有其合理的地方：功能明確，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單。但缺陷也比較突出：業(yè)態(tài)和品牌的針對(duì)性不強(qiáng)，客流分散、有效消費(fèi)不足，同時(shí)也會(huì)分割特定消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣，導(dǎo)致客流動(dòng)線(xiàn)不暢。
合理規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模，提升資金效率
合理規(guī)劃項(xiàng)目的規(guī)模，提升資金使用的效率，提高投資回報(bào)率。商業(yè)地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，初期投資額巨大、回收周期長(zhǎng)，提升資金使用的效率是一個(gè)極具現(xiàn)實(shí)意義的課題?？茖W(xué)的定位及合理的項(xiàng)目前期規(guī)劃是降低初期低效投資、提高投資回報(bào)率的核心手段。
平衡短期利益與長(zhǎng)期價(jià)值
深入評(píng)估項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值，平衡短期利益與長(zhǎng)期價(jià)值。商業(yè)地產(chǎn)的特性決定了購(gòu)物中心的長(zhǎng)期價(jià)值是我們追求的終極目標(biāo)，購(gòu)物中心在前期招商過(guò)程中要以引進(jìn)符合項(xiàng)目長(zhǎng)期定位的業(yè)態(tài)和品牌為前提，關(guān)注項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性、經(jīng)濟(jì)收益的成長(zhǎng)性及長(zhǎng)期的租金收益。
提升項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和項(xiàng)目規(guī)劃的彈性和可塑性
提升項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合和項(xiàng)目規(guī)劃的彈性和可塑性，為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)調(diào)整奠定硬件方面的基礎(chǔ)。商業(yè)業(yè)態(tài)與品牌變化越來(lái)越快，這要求我們?cè)谇捌诘囊?guī)劃設(shè)計(jì)中為未來(lái)的調(diào)整留存余地和空間。
如根據(jù)目前市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，無(wú)論哪一類(lèi)購(gòu)物中心，餐飲業(yè)態(tài)越來(lái)越成為購(gòu)物中心的核心業(yè)態(tài)，是穩(wěn)場(chǎng)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的重要支撐。這要求在項(xiàng)目規(guī)劃的前期，必須在相應(yīng)的配套設(shè)計(jì)上給予滿(mǎn)足，以適應(yīng)餐飲業(yè)態(tài)未來(lái)在購(gòu)物中心內(nèi)的擴(kuò)張。
強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)服務(wù)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的思想
地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)本身不是目的，而只是服務(wù)于最終目的的手段，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)必須以承載消費(fèi)功能、服務(wù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)、實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值為根本。項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、成本管控等必須以滿(mǎn)足廣場(chǎng)日常的安全、高效及高品質(zhì)營(yíng)運(yùn)為前提，著眼于項(xiàng)目的整體價(jià)值和長(zhǎng)期價(jià)值。
理順流程，形成閉環(huán)精細(xì)化運(yùn)作
理順項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)流程，形成閉環(huán)精細(xì)化運(yùn)作。購(gòu)物中心的商業(yè)規(guī)劃先于建筑規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)始于商業(yè)設(shè)計(jì)，定位是商業(yè)項(xiàng)目的思想與靈魂，商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是語(yǔ)言與載體，但這兩者共同服務(wù)于一個(gè)主體：商家及消費(fèi)者的需求。
通過(guò)項(xiàng)目調(diào)研發(fā)現(xiàn)價(jià)值，通過(guò)廣場(chǎng)的定位明確價(jià)值，通過(guò)業(yè)態(tài)組合體現(xiàn)價(jià)值，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)、工程建設(shè)形成載體，最后通過(guò)營(yíng)運(yùn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值并進(jìn)行再定位。由這一閉合流程規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)的購(gòu)物中心不但可以大大降低后期招商和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，更有利于提升項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。這其中，要充分發(fā)揮商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和主力業(yè)態(tài)商家的核心作用。
